賣房人違約，買房人可否主張傭金損失，這個問題是以買房人要求解除合同為前提進(jìn)行討論的。如果在作為守約方的買房人要求繼續(xù)履行合同，則當(dāng)然不可以再主張傭金損失。因為傭金是買房人按照合同約定應(yīng)當(dāng)支付的，合同得以繼續(xù)履行，其沒有損失傭金。下面和北京房產(chǎn)律師一起看看這起相關(guān)案例。

　　一、基本案情

　　被告孫某是系爭房屋的登記企業(yè)產(chǎn)權(quán)人。2015年12月24日，被告（甲方）、原告（乙方）以及我國案外人漢宇地產(chǎn)（丙方）簽訂《房地產(chǎn)市場買賣居間合作協(xié)議》，約定：

　　1、乙方對經(jīng)驗看的房地產(chǎn)已充分進(jìn)行了解學(xué)生清楚，為表示對丙方居間活動提供的房地產(chǎn)之購買自己誠意，現(xiàn)通過丙方向就是甲方公司支付行為意向金五萬元，待甲方簽收后該意向金即轉(zhuǎn)為定金；

　　2、系爭房屋信息權(quán)利可以人為孫某，建筑施工面積270.41平方米，成交總價款380萬元；

　　3、丙方應(yīng)在教學(xué)收到投資意向金后次日起一個社會工作存在日內(nèi)轉(zhuǎn)付該意向金，并隨時依乙方之查詢結(jié)果告知乙方人員業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)處理實際情況，在此期間內(nèi)，乙方不得中國收回該意向金；

　　4、乙方交付的意向金待甲方提出書面簽收后即轉(zhuǎn)為定金；

　　5、甲乙雙方是否同意，在甲乙簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)買賣相關(guān)協(xié)議》等證明我們買賣法律關(guān)系發(fā)展已經(jīng)開始成立的合同后，分別按本協(xié)議第三條明確約定的房地產(chǎn)總價款的1％或《傭金確認(rèn)書》等約定向丙方支付平臺傭金；

　　6、在甲乙雙方國家簽署《房地產(chǎn)價格買賣安全協(xié)議》后一致認(rèn)為同意；如甲乙雙方之任何一方未能有效履行《房地產(chǎn)行業(yè)買賣管理協(xié)議》，導(dǎo)致對于本次研究房地產(chǎn)商品買賣過程中未能得到最終目標(biāo)完成或《上海市城市房地產(chǎn)金融買賣勞動合同》無法組織簽署的，違約方應(yīng)向丙方支付居間服務(wù)資源補償費76,000元；如甲乙雙方經(jīng)協(xié)商合意解除《房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣貿(mào)易協(xié)議》或合意解除后通過學(xué)習(xí)其他重要途徑另行設(shè)計完成該房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)交易，致使丙方利益保護(hù)受損的，則上述問題金額應(yīng)由甲乙雙方實現(xiàn)共同提高支付丙方。

　　另查明，同日，被告（甲方）與原告（乙方）簽訂《房地產(chǎn)資產(chǎn)買賣用戶協(xié)議》，約定：

　　1、定金的支付生活方式：乙方能夠通過漢宇地產(chǎn)向甲方要求支付能力意向金五萬元，待甲方簽收后該筆意向金即轉(zhuǎn)為定金，甲乙雙方按照約定定金總額為5萬元；

　　2、系爭房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)、面積、權(quán)屬編號、抵押融資情況、使用不同情況、成交總價款380萬元整，在甲乙雙方必須簽訂《上海市促進(jìn)房地產(chǎn)銷售買賣保險合同》后一日內(nèi)，房價款支付分兩期及尾款，第二期房價款如何通過商業(yè)銀行不良貸款資金支付；

　　3、甲乙雙方同時約定，乙方自愿主動承擔(dān)由于本次調(diào)查交易系統(tǒng)產(chǎn)生的稅費；

　　4、甲乙雙方政府簽署本協(xié)議后買賣數(shù)量關(guān)系即成立，為辦理知識產(chǎn)權(quán)過戶登記注冊手續(xù)之需，雙方同意在本協(xié)議簽署生效后且于2016年1月20日前（含當(dāng)日）共赴漢宇地產(chǎn)集團(tuán)簽署該房地產(chǎn)的買賣合同（網(wǎng)簽版）。上述這些協(xié)議直接簽訂后，原告向被告支付5萬元。再查明，原告向漢宇地產(chǎn)簽署傭金確認(rèn)書，確認(rèn)傭金支出金額為76,000元，簽合同支付50％，過戶前支付50％。原告于2016年4月13日向漢宇地產(chǎn)現(xiàn)金支付傭金60,000元。原告于2016年3月8日向被告寄送律師函一份，主張如訴請之內(nèi)容，但均遭退回，被告亦表示他們沒有真正收到。審理中，被告表示這是因為對簽署的房地產(chǎn)買賣協(xié)議中關(guān)于財務(wù)付款控制方式和時間可能存有異議而向中介機構(gòu)表示方法不再只是繼續(xù)售房，故原、被告制度產(chǎn)生矛盾糾紛。

　　一審彭某、孫某之間就系爭房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》系雙方的真實意思表達(dá)，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于有效的合同，雙方均應(yīng)予以恪守。孫某系具有完全民事行為能力之人，協(xié)議內(nèi)容雖為模板，但是涉及房屋信息、具體購房流程等關(guān)鍵內(nèi)容均是人工手寫，體現(xiàn)的是雙方的約定合意，因此孫某稱其在簽署協(xié)議時未仔細(xì)閱看約定內(nèi)容的抗辯及協(xié)議內(nèi)容為格式條款的異議，法院不予支持。同時，彭某、孫某雖然沒有最終簽訂網(wǎng)簽版的上海市房地產(chǎn)買賣合同，但是彭某、孫某在2015年12月24日簽署的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》已經(jīng)就系爭房屋的基本情況、房屋價款、付款方式、交付日期、價款支付期限和方式等房屋買賣的基本要件進(jìn)行了約定，彭某、孫某之間就系爭房屋已經(jīng)成立了有效的房屋買賣合同關(guān)系。在房屋買賣合同簽訂后，孫某以不愿意接受合同付款時間和方式等為由拒絕簽訂網(wǎng)簽版買賣合同，屬于違約行為，彭某以此主張解除房屋買賣協(xié)議，于法有據(jù)，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。彭某要求孫某雙倍返還定金10萬元，孫某認(rèn)為彭某已付的款項5萬元僅為意向金而非定金的說法，法院不予支持，盡管在協(xié)議的約定上是要求彭某將款項交由中介方再轉(zhuǎn)至孫某處，且需要孫某簽收，但是根據(jù)孫某的陳述，孫某在彭某付款當(dāng)天就提出異議故不簽署收據(jù)，但是孫某也沒有將所謂不予接受的5萬元予以退回，其在行為上已經(jīng)接受了該定金5萬元，故彭某要求孫某雙倍返還10萬元定金，于法不悖，法院予以支持。對于彭某主張孫某賠償?shù)闹薪閭蚪饟p失，根據(jù)已查明的事實，中介方已經(jīng)促成了彭某、孫某之間的房屋買賣協(xié)議，已經(jīng)完成了居間工作中的絕大部分工作，其向已經(jīng)簽署傭金確認(rèn)書的彭某主張傭金，而彭某如約向中介方支付的傭金在孫某違約的情況下理應(yīng)由孫某承擔(dān)。但是彭某實際上支付的傭金僅為60,000元，而彭某主張76,000元，對于超出的部分因為尚未實際產(chǎn)生，法院不予支持，故孫某應(yīng)向彭某賠償傭金損失60,000元。對于彭某主張的房屋溢價預(yù)期損失，法院認(rèn)為，誠然在2016年春節(jié)之后上海市的房屋價格大幅上漲，但是本案中雙方約定簽署正式房地產(chǎn)買賣合同的日期是2016年1月20日，此時房屋價格也處于相對平穩(wěn)的時期，即便在該日彭某始知道孫某不愿意繼續(xù)出售房屋將違約，彭某在此時亦有避免損失擴大的義務(wù)，彭某此時亦可以及時另購他房，因此彭某主張孫某賠償房屋溢價預(yù)期損失，法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十五條的規(guī)定，判決如下：一、確認(rèn)原告彭某與被告孫某簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》解除；二、被告孫某于判決生效之日起十日內(nèi)雙倍返還原告彭某定金計100,000元；三、被告孫某于判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告彭某傭金損失60,000元；四、駁回原告彭某的其余訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費7,990元，減半收取3,995元以及財產(chǎn)保全申請費1,400元，合計5,395元，由原告彭某負(fù)擔(dān)2,245元，被告孫某負(fù)擔(dān)3,150元。

　　二審法院認(rèn)為，雙方所簽的協(xié)議中約定，如買賣雙方之任何一方未能履行《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，導(dǎo)致本次房地產(chǎn)買賣未能最終完成或《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無法簽署的，違約方應(yīng)向丙方支付居間服務(wù)補償費76,000元。而根據(jù)現(xiàn)已查明的事實，本案的違約方為孫某，因此，應(yīng)由違約方孫某承擔(dān)向居間方支付居間服務(wù)費的責(zé)任與義務(wù)。彭某提起本案的一審訴訟時間為2016年3月25日，根據(jù)其訴請的內(nèi)容，其已經(jīng)認(rèn)定買賣合同無法履行的責(zé)任方為出賣方孫某，即孫某違約。故即使其曾向居間方XX公司簽署過傭金確認(rèn)書，但根據(jù)其與孫某及XX公司三方的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議的約定，應(yīng)當(dāng)由違約方孫某向XX公司承擔(dān)傭金的支付責(zé)任，其不應(yīng)當(dāng)向XX公司支付傭金。根據(jù)彭某提供的所謂傭金支付證據(jù)，其實際支付6萬元傭金的時間為2016年4月13日，現(xiàn)因XX公司本案審理過程中不到庭就是否實際收到彭某支付的6萬元傭金進(jìn)行說明，故在孫某對彭某6萬元傭金支付的真實性提出質(zhì)疑的情況下，本院難以認(rèn)定彭某已經(jīng)實際向XX公司支付了6萬元的傭金。如彭某確實向XX公司支付了6萬元的傭金，其可憑本案中對于孫某作為合同履行的違約方的認(rèn)定，向XX公司另案主張已付款項的返還，再由XX公司向?qū)O某主張傭金的支付。因此，原審判決孫某向彭某賠償6萬元的傭金損失，依據(jù)不充分，本院予以糾正。綜上，原審判決確認(rèn)孫某與彭某簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》解除和判令孫某雙倍返還彭某定金共計10萬元，并無不當(dāng)。上訴人孫某認(rèn)為意向金沒有轉(zhuǎn)為定金，其不存在違約行為及不應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金等的意見，缺乏充分的事實根據(jù)，本院不予采納。但孫某有關(guān)在本案中不予賠償彭某6萬元傭金的意見，本院予以采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持上海市松江區(qū)人民法院（2016）滬0117民初5638號民事判決第一、二、四項；

　　二、撤銷上海市松江區(qū)人民法院（2016）滬0117民初5638號民事判決第三項；

　　三、駁回被上訴人彭某要求上訴人孫某賠償中介傭金損失人民幣76,000元的訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費人民幣7,990元，減半收取3,995元以及財產(chǎn)保全申請費1,400元，合計5,395元，由孫某負(fù)擔(dān)1,500元，彭某負(fù)擔(dān)3,895元。二審案件受理費人民幣3,500元，由孫某負(fù)擔(dān)2,500元，彭某負(fù)擔(dān)1,000元。本判決為終審判決。

　　二、律師分析

　　（一）在買方解除合同的前提下

　　討論了在買方要求解除合同的前提下，賣方是否違約，買方能否主張傭金損失。如果作為守約方的買方要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)然不能再主張傭金損失。因為傭金是買方根據(jù)合同應(yīng)該支付的，所以合同可以繼續(xù)履行，沒有傭金損失。

　　（二）買房人可以進(jìn)行選擇主張通過實際經(jīng)濟(jì)損失或違約金

　　1. 購房者可以選擇索賠實際損失

　　買賣合同司法解釋第二十九條：買賣合同的一方當(dāng)事人違反合同，給對方當(dāng)事人造成損失，對方當(dāng)事人請求賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求，依照合同法第一百一十三條、第一百一十九條、第三十一條的規(guī)定予以認(rèn)定。《合同法》第一百一十三條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對方造成損失的，賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違反合同所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方在訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失。經(jīng)營者向消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。根據(jù)上述法律規(guī)定，買方可以主張實際損失，但他們受到可預(yù)見性原則的限制。

　　2.買方可以選擇索取違約，但可能需要根據(jù)法律做出調(diào)整

　　《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人之間可以通過約定一方違約時應(yīng)當(dāng)能夠根據(jù)企業(yè)違約風(fēng)險情況向?qū)Ψ焦局Ц洞嬖谝欢〝?shù)額的違約金，也可以按照約定因違約行為產(chǎn)生的損失賠償額的計算教學(xué)方法。約定的違約金低于社會造成的損失的，當(dāng)事人自己可以使用請求中國人民對于法院工作或者仲裁機構(gòu)發(fā)展予以增加；約定的違約金過分高于生活造成的損失的，當(dāng)事人是否可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)有效減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)積極履行政府債務(wù)。” 《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以實際經(jīng)濟(jì)損失為基礎(chǔ)，兼顧合同地履行自身情況、當(dāng)事人的過錯程度分析以及市場預(yù)期利益等綜合考慮因素，根據(jù)教育公平理論原則和誠實信用評價原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過環(huán)境造成巨大損失的30%的，一般都是可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于健康造成的損失’”

　　違約金在本質(zhì)上是損害國家賠償額的預(yù)定，即簽訂勞動合同的時候，合同關(guān)系雙方當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)先評估企業(yè)如果沒有一方違約會給對方公司造成影響多大的損失，雙方發(fā)展對于一個預(yù)估的數(shù)額都認(rèn)可，即以違約金的方式（包括中國具體數(shù)額或者可以計算教學(xué)方法等）予以明確約定在合同中。在一方發(fā)生違約時，守約方即以違約金條款向違約方主張賠償。這樣一種非常有利于提高擔(dān)保服務(wù)合同的履行，非常具有高效的保護(hù)守約方的利益。但是，民法的賠償原則是“填平原則”，即違約方給守約方的賠償和守約方的損失一些基本情況一致，如果違約金低于市場或者不能過分高于守約方的實際成本損失，都會直接造成資源非常不公平的后果，違背了違約金制度體系設(shè)置的初衷和民法的基本理論原則。因此，法律法規(guī)規(guī)定了違約金調(diào)整社會規(guī)則。如果買房人主張違約金，就要不斷受到違約金調(diào)整管理規(guī)則的限制。

　　（三）準(zhǔn)則是買方是否就違約或?qū)嶋H損失要求賠償

　　買家可以選擇主張違約金或者實際損失，但不能同時主張。

　　所謂的違約懲罰，也就是說，根據(jù)賣方要求賠償?shù)暮贤瑓f(xié)議，包括逾期違約（通常是房屋總價值或支付金額的50,000%）和違約（通常是房屋總價值的20%)。所謂實際損失，主要是房屋損失、傭金損失

　　因此，如果買方要求賠償?shù)氖沁`約或押金，你不能要求賠償傭金損失。如果買方要求賠償?shù)氖菍嶋H損失，一般可以要求賠償傭金損失。

　　（四）不可以進(jìn)行主張通過傭金的情形

　　如上所述，如果遵守合同的一方要求處罰，則不能要求賠償傭金損失。此外，即使當(dāng)事方要求賠償實際損失，它也可能無法要求賠償傭金損失，例如，如果合同規(guī)定違約方向中介機構(gòu)支付傭金或罰款，而且當(dāng)事方免除支付傭金的義務(wù)。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認(rèn)識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢北京房產(chǎn)律師。