買房過戶是一種交易常識(shí)，但現(xiàn)實(shí)中也有一種特殊情況，導(dǎo)致房屋買賣后無法立即轉(zhuǎn)讓。例如，在出售拆遷安置房屋時(shí)，所有權(quán)只有在取得房屋產(chǎn)權(quán)證并達(dá)到交易年限后才能轉(zhuǎn)讓，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)讓所需材料不能按時(shí)準(zhǔn)備，導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)讓延遲。如何避免或降低房屋買賣交易延遲轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)？北京房產(chǎn)律師請(qǐng)參見以下兩個(gè)案例。

　　NO.1案例一。

　　2010年8月，戴先生與丁女士、韓先生簽署了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，同意丁女士和韓先生將未申請(qǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓給戴先生。戴先生應(yīng)在簽訂合同后的第二天支付購房首付款，并在轉(zhuǎn)讓當(dāng)天支付購房余額。在戴先生按照合同支付首期款后，丁女士和韓先生將案件中的房屋交給了戴先生。

　　2020年6月2日，丁女士未經(jīng)戴先生同意，與一家涉案房屋的銀行辦理了抵押登記，因?yàn)橘J款需要。后來，由于丁女士沒有償還貸款，房子無法轉(zhuǎn)讓給戴先生。

　　戴先生隨后向法院起訴了丁女士和韓先生。在承辦法官的多次協(xié)調(diào)下，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。丁女士協(xié)助戴先生在丁女士和銀行辦理抵押注銷手續(xù)后，成功辦理了房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　北京房產(chǎn)律師風(fēng)險(xiǎn)提示

　　與一般商品房買賣、拆遷安置房買賣等情形相比，延遲過戶的風(fēng)險(xiǎn)更大，原因是什么？

　　首先，這種合同的履行時(shí)間較長，受政策影響較大。例如，案件中的房屋在申請(qǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書后兩年內(nèi)無法交易。

　　第二因履約時(shí)間較長，房屋有升值的可能，不辦理產(chǎn)權(quán)證阻止過戶，不配合辦理房屋過戶手續(xù)，甚至惡意違約等，都容易導(dǎo)致賣家心理失衡，阻礙合同履約。

　　NO.2、案例二

　　2021年4月，小王看中了市區(qū)的一套房子。隨后，通過中介和賣方何女士的討論，雙方于4月11日簽訂了《房屋買賣合同》，并同意何女士以155萬元的價(jià)格將房屋出售給小王。簽約當(dāng)天，小王支付定金20萬元，同意在6月7日前支付首付27萬元，完成轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前一周，小王了解到，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓需要提供夫妻雙方的無房證明，而他妻子的戶口簿在家鄉(xiāng)。他花了幾天時(shí)間通過中介郵寄，并立即通知了何女士。何女士說她可以耐心等待，并要求小王趕快寄出去。與此同時(shí)，中介人聯(lián)系了何女士，告知她的戶口簿郵寄情況。6月7日上午，中介人告訴何女士，她的戶口簿還沒有寄出。何女士只是回答：明天可以嗎？

　　6月7日下午，何女士告訴中介人員，在咨詢了律師后，小王已經(jīng)構(gòu)成了違約行為，他不同意重新轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，并表示將追究小王的違約責(zé)任。從那時(shí)起，中間人和小王反復(fù)聯(lián)系何女士要求所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，何女士拒絕了。小王起訴法院終止房屋銷售合同，并要求何女士雙倍返還押金，并賠償房價(jià)上漲造成的20萬元損失。

　　法官對(duì)買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)與何女士的微信聊天記錄進(jìn)行了全面咨詢。記錄顯示，何女士明確表示，她同意推遲轉(zhuǎn)讓所有權(quán)和首期付款。在這種情況下，小王沒有違反合同。經(jīng)過解釋，何女士還表示，她同意繼續(xù)履行合同，并將房子轉(zhuǎn)讓給小王。然而，小王表示，由于銀行抵押貸款收緊，利率上升，現(xiàn)在需要支付20多萬元的抵押貸款利息，這部分費(fèi)用由何女士承擔(dān)。經(jīng)過溝通，何女士同意賠償小王損失8萬元。

　　依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)按約定全面履行義務(wù)，一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或不按約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

　　在這種情況下，雖然買方和賣方在簽訂合同時(shí)就首付款和轉(zhuǎn)讓時(shí)間達(dá)成了協(xié)議，但在合同履行過程中，雙方已經(jīng)改變了時(shí)間，這種變化對(duì)雙方都具有法律效力。在達(dá)成新的協(xié)議后，她拒絕轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，理由是另一方違反了合同。

　　為防范延遲過戶風(fēng)險(xiǎn)提供四條提示：

　　首先，在簽訂銷售合同時(shí)，應(yīng)提前明確約定購房款的付款方式和期限、延遲轉(zhuǎn)讓的原因、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓期限、雙方轉(zhuǎn)讓的合作義務(wù)。

　　第二，在房屋買賣合同中明確規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人不能取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第三，在購買二手住房時(shí)，買方應(yīng)盡可能全面審查房屋的真實(shí)所有權(quán)，并選擇正式的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。例如，在夫妻或家庭成員共同擁有的拆遷安置房屋的情況下，可以要求夫妻或家庭共同成員簽署房屋銷售協(xié)議。

　　第四，如果在實(shí)際履行過程中出現(xiàn)可能導(dǎo)致所有權(quán)延遲轉(zhuǎn)讓的情況，應(yīng)及時(shí)與對(duì)方溝通，保留雙方就新情況達(dá)成協(xié)商協(xié)議的有關(guān)證據(jù)，最好就協(xié)商結(jié)果簽署補(bǔ)充協(xié)議。以上就是北京房產(chǎn)律師關(guān)于買房延遲過戶相關(guān)問題的解答，