一.什么是小產(chǎn)權(quán)房？

　　本文北京房產(chǎn)律師先對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行介紹，然后再對(duì)其相應(yīng)的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行介紹。大體上說(shuō)：大產(chǎn)權(quán)房是由國(guó)家頒發(fā)的，它包含了40年的產(chǎn)權(quán)，50年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)。平常我們購(gòu)買的普通商品住房，屬于大產(chǎn)權(quán)房。與此相應(yīng)，小產(chǎn)權(quán)房：沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)房最顯著的特點(diǎn)是小產(chǎn)權(quán)房缺乏“五證”(土地使用證).《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.《建筑工程施工許可證》.《商品房預(yù)售許可證》.因此小產(chǎn)權(quán)房也不能辦理房產(chǎn)證。

　　通常情況下，小產(chǎn)權(quán)房可分為以下兩種。

　　1.在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，這類小產(chǎn)權(quán)房通常又可以劃分為在宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，以及占用集體企業(yè)或耕地建造的小產(chǎn)權(quán)房；

　　2.工業(yè)用地.建于商業(yè)用地或廠區(qū)內(nèi)的小型產(chǎn)權(quán)房。

　　二、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為非法建筑。

　　相關(guān)政府部門在查處違法建筑行為時(shí)，通常會(huì)根據(jù)下列三類標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定違建。

　　(1)未獲得國(guó)土資源管理部門使用許可的(即，建設(shè)不符合土地性質(zhì)或符合土地性質(zhì)，但沒(méi)有得到批準(zhǔn))；

　　(2)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得建設(shè)規(guī)劃許可或按許可證規(guī)定建造的；

　　(3)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的。

　　如今大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房屋，極有可能被認(rèn)定為違法建筑，那么對(duì)于違法建筑，一般如何處理？

　　北京房產(chǎn)律師依據(jù)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第第六十四條之規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，”責(zé)令停止建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停建，并采取糾正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，責(zé)令限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除，未經(jīng)批準(zhǔn)不得拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法所得，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。”

　　對(duì)違法建筑有三種處理方法。

　　(1)限期整改：對(duì)符合規(guī)劃的違法建筑，如果能夠補(bǔ)辦規(guī)劃許可證和工程許可證的，可以責(zé)令限期改正，并補(bǔ)辦所有手續(xù)。當(dāng)然，限期改正補(bǔ)辦手續(xù)一般也就是要補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用，這一數(shù)額很可能要由買主承擔(dān)；

　　(2)拆除：對(duì)不符合規(guī)劃要求且不能補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)予以拆除；在拆除過(guò)程中，如未自行拆除，則有關(guān)部門將進(jìn)行強(qiáng)制拆除，強(qiáng)拆過(guò)程中極有可能造成購(gòu)房者和住戶財(cái)產(chǎn)損失；

　　(3)沒(méi)收：不能拆除的，予以沒(méi)收。

　　有些地方的處理方式也是這樣：違法亂紀(jì)的建筑，如違反總體規(guī)劃，即拆毀建筑物；違法亂紀(jì)的建筑如符合總體規(guī)劃，可予以沒(méi)收。

　　不管是限期改正、拆除或沒(méi)收，買房人都會(huì)遭受巨大的損失，輕則錢財(cái)損失，重則房財(cái)兩空。

　　2.確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效。

　　買房時(shí)，一般都要簽訂房屋買賣合同，只有在房屋買賣合同合法有效的情況下，購(gòu)房行為才受法律保護(hù)，不管怎樣，如果簽訂的房屋買賣合同是無(wú)效的，那就必須回到買賣合同簽訂前的狀態(tài)，售房人將其退還給購(gòu)房者，那時(shí)很容易引起爭(zhēng)論。

　　具體地說(shuō)，就集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房而言，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間買賣小產(chǎn)權(quán)房所訂立的房屋買賣合同，普通認(rèn)定合同有效；本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與其集體經(jīng)濟(jì)組織成員買賣小產(chǎn)權(quán)房的，房屋買賣合同一般認(rèn)定無(wú)效，集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，一般認(rèn)定為無(wú)效合同。

　　有關(guān)法律規(guī)定：我國(guó)《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或被撤銷后，因合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給他人；不能返還或無(wú)必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。過(guò)失一方應(yīng)賠償另一方因此而遭受的損失，雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　北京：

　　(1)2006年9月14日，“關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定及案件處理原則問(wèn)題”，北京市高級(jí)人民法院發(fā)出，就合同無(wú)效的原因而言，主要責(zé)任應(yīng)由賣方承擔(dān)，而買方則承擔(dān)次要責(zé)任；對(duì)于合同無(wú)效，對(duì)賣方因土地升值或拆遷.賠償而獲得的利益，應(yīng)當(dāng)予以綜合考慮；并且，由于買方因現(xiàn)值與原價(jià)的不同而造成損失的兩個(gè)因素，使買賣雙方的利益得到平衡，防止認(rèn)定無(wú)效合同導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡。

　　(2)2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理出目前民事審判中應(yīng)注意的若干法律適用問(wèn)題，再清楚的是，在確定賠償買受人的損失后，如訴爭(zhēng)房屋已進(jìn)入拆遷程序，在拆遷過(guò)程中，可以參考拆遷評(píng)估結(jié)果，確定重置、定位補(bǔ)償價(jià)格，如果還沒(méi)有進(jìn)入拆遷程序，可以采用委托鑒定的方式確定房屋重置價(jià)格和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。

　　北京：

　　(1)對(duì)在本鎮(zhèn)范圍內(nèi)發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買賣合同是有效的；

　　(2)向本鎮(zhèn)外出售房屋的人，經(jīng)相關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，可認(rèn)為該合同有效；

　　(3)對(duì)向本鎮(zhèn)以外出售住房的人，如果合同沒(méi)有實(shí)際履行或者購(gòu)房人沒(méi)有實(shí)際居住，則未對(duì)其進(jìn)行處理，則該合同應(yīng)當(dāng)作出無(wú)效處理；

　　(4)向本鎮(zhèn)以外出售房屋的人，如果合同現(xiàn)在實(shí)際履行完畢，則沒(méi)有得到有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，而買受人已經(jīng)實(shí)際居住，使用時(shí)，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，確認(rèn)買受人對(duì)房屋現(xiàn)狀和繼續(xù)占有權(quán)，居所使用之權(quán)利。

　　海南：2011年，海南省高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》，規(guī)定：城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房與他人簽訂的買賣合同無(wú)效，由其引起的損失，由雙方根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任承擔(dān)。

　　山東：2011年11月30日，山東省高級(jí)人民法院下發(fā)了《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》，其中也明確指出：對(duì)集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房由于買賣而引發(fā)的糾紛，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家公共政策和誠(chéng)信交易秩序，在法律上認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，并且通過(guò)出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免雙方利益關(guān)系的不平衡。

　　誠(chéng)然，一些小產(chǎn)權(quán)房會(huì)以簽訂長(zhǎng)期租賃合同(10-20年不等)，一次性支付全部租金來(lái)“交易”，這種形式的小產(chǎn)權(quán)房同樣具有很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際案例中，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為違法建筑，或者買賣合同無(wú)效時(shí)，購(gòu)房者希望向售房人追回所購(gòu)房款，但多數(shù)情況下，售房人早就不具備退款能力，很有可能面臨房財(cái)兩空的局面。

　　三、北京房產(chǎn)律師的建議。

　　除上述法律風(fēng)險(xiǎn)外，小產(chǎn)權(quán)房還有還有像拆遷補(bǔ)償費(fèi).質(zhì)量難以保證.配套不完善.無(wú)法抵押不能轉(zhuǎn)讓等風(fēng)險(xiǎn)，所以盡管和大產(chǎn)權(quán)房比較，小型產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格便宜不少，但不管是買還是租，都很容易引起糾紛，在明律師提醒你，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房必須謹(jǐn)慎對(duì)待。