一般而言，只要合同中約定了買房人以銀行貸款的方式支付部分房款的，賣房人就有義務(wù)配合買房人辦理銀行貸款。如果賣房人拒絕配合買房人辦理貸款手續(xù)，導(dǎo)致買房人沒能夠在約定的時間通過銀行的貸款審批的，買房人并不構(gòu)成違約，相反，賣房人構(gòu)成違約。買房人可以訴請賣房人配合辦理過戶手續(xù)，由此導(dǎo)致的相關(guān)損失也可以要求賣房人賠償。和北京房產(chǎn)律師一起看看下面這起案例。

　　一、基本案情

　　陳某于2009年11月3日經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭房屋的權(quán)利人。2013年3月4日，陳某公證機構(gòu)委托李某（陳某丈夫）出售系爭房屋、收取房款及處理以及其他售房過程中相關(guān)工作事宜。2013年3月25日，陳某（甲方，買受人）與姚乙、姚甲（乙方，買受人）簽訂《房地產(chǎn)市場買賣勞動合同》，主要可以約定，乙方向就是甲方企業(yè)購買系爭房屋，房屋結(jié)構(gòu)建筑施工面積87.27平方米，轉(zhuǎn)讓土地價款為人民幣158萬元。合同作為第六條約 定，甲、乙雙方信息確認(rèn)，在2013年6月3日之前，甲乙合作雙方共同向發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)中心需要申請業(yè)務(wù)辦理技術(shù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)過戶手續(xù)。合同規(guī)定第九條第二款約定，乙方逾期未付款，甲方應(yīng)書面催告乙方，自受到影響甲方提供書面催告之日起的20日內(nèi)，乙方仍未得到付款的，甲方人員有權(quán)自己單方面的解除保險合同，并書面形式通知乙方，自收到一個通知行為之日起的20日內(nèi)乙方未提出問題異議，合同即行解除。甲方認(rèn)為可從乙方已付款中扣除乙方應(yīng)向甲方資金支付存在逾期未付款20％的違約金，余款返還給乙方，已付款能力不足或者違約金這一部分，乙方應(yīng)在我們接到學(xué)生書面文件通知之日起20日內(nèi)向甲方實際支付。合同第十條第二款約定，甲方逾期未交付中國房地產(chǎn)，乙方應(yīng)書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的20日內(nèi)，甲方仍未實現(xiàn)交付時間房地產(chǎn)的，乙方主體有權(quán)選擇單方解除行政合同，并書面語言通知甲方，自收到系統(tǒng)通知之日起的20日內(nèi)甲方未提出一些異議，合同即行解除。甲方除應(yīng)在教學(xué)收到這些書面調(diào)查通知之日起20日內(nèi)向乙方返還已收款和利息（自乙方投資支付全部房款之日起至解除這種合同成立之日止）外，還應(yīng)按已收款的20％向乙方不同支付一定違約金。該合同及其附件三付款安全協(xié)議內(nèi)容約定，1、第一期房款：乙方在簽訂自由買賣合同發(fā)生當(dāng)日向甲方產(chǎn)品支付首付款48萬元；2、第二期房款：乙方保證貸款105萬元由政府貸款建設(shè)銀行能夠直接生活打到甲方經(jīng)常賬戶；3、第三期房款：乙方將尾款5萬元交由社會中介目標(biāo)公司保管，待交房時支付給甲方。合同分析附件無抵押融資情況：無。上述研究合同之間簽訂后，2013年2月陳某出具收條確認(rèn)是否收到定金5萬元，2013年3月26日、2013年4月9日姚乙通過網(wǎng)絡(luò)銀行個人轉(zhuǎn)賬功能分別用于支付陳某11萬元及32萬元。2013年3月25日，姚乙、姚甲以陳某名義向稅務(wù)會計部門應(yīng)該繳納契稅、營業(yè)稅等共計119，290元。 2013年6月5日，李某代陳某向姚乙、姚甲發(fā)出《催告函》稱，依約定，雙方應(yīng)于2013年6月3日前已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，且姚乙、姚甲應(yīng)取得商業(yè)銀行內(nèi)部審批制度通過的借款合同并于當(dāng)日辦理各種抵押財產(chǎn)登記注冊手續(xù)，然姚乙、姚甲沒有他們前來學(xué)習(xí)辦理，故催告姚乙、姚甲于2013年6月15日上午9時與陳某共同赴交易數(shù)據(jù)中心負(fù)責(zé)辦理過戶及抵押證券登記法律手續(xù)。該函于2013年6月6日經(jīng)投遞簽收，姚乙、姚甲表示方法收到該催告函。2013年6月6日，姚乙、姚甲通過互聯(lián)網(wǎng)居間作用方向陳某發(fā)出《履行監(jiān)督合同催告函》，該函主要稱，雙方貿(mào)易合同有效約定2013年6月3日前我國辦理過戶事宜，居間方于2013年5月31日以短信平臺通知李某于2013年6月2日來居間方處理方面協(xié)助患者辦理農(nóng)村房屋開發(fā)貸款具體事宜；短信模塊發(fā)出后李某沒有任何回復(fù)；現(xiàn)用傳統(tǒng)快遞物流方式同時告知陳某于2013年6月23日前來居間方辦理司法協(xié)助解決貸款事宜。該催告函嗣后被退回。2013年6月27日，李某代陳某向姚乙、姚甲發(fā)出《通知函》，該函主要稱，2013年6月5日向姚乙、姚甲發(fā)函催告于2013年6月15日到交易成本中心組織辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但是因姚乙、姚甲原因知識產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費用仍然還是不能因為辦理；且至今日，姚乙、姚甲仍不能取得人民銀行信貸審批程序通過的借款人在合同，亦不能以一種先進(jìn)教育方式移動支付房款，導(dǎo)致買賣合同風(fēng)險無法滿足正常水平進(jìn)行，故通知姚乙、姚甲解除條件買賣銷售合同并追究第三方支付違約金等責(zé)任。原審法院審理中，姚乙、姚甲表示，其于2013年6月28日收到該通知函。

　　一審認(rèn)為，姚毅、姚佳、陳某就爭議房屋達(dá)成的房地產(chǎn)買賣合同是雙方的真實意思表示，雙方應(yīng)遵守全面履行，并根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行告知、協(xié)助和保密義務(wù)。本案中，雙方約定第二期房款以貸款方式支付，陳某應(yīng)積極配合姚毅和姚佳按照交易習(xí)慣辦理貸款手續(xù)。但根據(jù)本案查明的事實，在辦理貸款過程中，姚毅、姚佳因其貸款資格有限，需要辦理離婚、退稅手續(xù)以取得首套貸款資格，并就上述資格的取得向陳某提出交涉。這不是合理的合作要求。陳某基于風(fēng)險考慮提出反對，拒絕合作。他的行為沒有錯。姚毅、姚佳以陳某不配合辦理借款手續(xù)為由，解除買賣合同，要求支付利息、賠償稅費、中介費損失并支付違約金。沒有根據(jù)，他們也不支持。至于陳某反訴姚毅、姚佳因其逾期支付第二期款項而主張解除借款的權(quán)利，并要求姚毅、姚佳支付違約金，考慮到借款未獲批準(zhǔn)時，買賣合同中未約定第二期款項的支付時間及如何支付第二期款項 且雙方因貸款資格談判未就上述事項進(jìn)行協(xié)商，現(xiàn)陳某主張2013年6月3日以現(xiàn)金形式補足貸款金額，難以接受。綜上所述，陳某主張姚毅、姚佳未能于2013年6月3日及之前支付二期房款并據(jù)此主張違約金的證據(jù)不足，法院難以支持。同時，基于本案，雙方同意解除買賣合同，法院予以確認(rèn)。合同解除后，陳某應(yīng)將購房款48萬元返還給姚毅和姚佳。基于此，一審法院作出如下判決：1。解除姚毅、姚佳、陳某之間的房地產(chǎn)買賣合同；2.陳某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將購房款48萬元返還給姚毅、姚佳；三、對姚毅、姚佳和陳某的其余訴訟請求不予支持。

　　二審法院一般認(rèn)為，雙方對于當(dāng)事人及案外人就系爭房屋進(jìn)行簽訂的《房地產(chǎn)市場買賣交易合同》《房地產(chǎn)企業(yè)買賣及租賃居間服務(wù)協(xié)議》系雙方信息真實存在意思就是表示，應(yīng)為學(xué)生有效，雙方均應(yīng)按約履行我們自己的義務(wù)。按照通過上述分析買賣勞動合同及居間協(xié)議的有關(guān)研究內(nèi)容，可以直接推定，姚乙、姚甲應(yīng)在2013年6月3日辦理系爭房屋過戶之前以銀行不良貸款管理形式向陳某支付第二期房款105萬元。現(xiàn)姚乙、姚甲未按約支付第二期房款，其辯稱系因陳某拒絕配合業(yè)務(wù)辦理商業(yè)銀行提供貸款機構(gòu)申請所致。根據(jù)需要查明的事實，姚乙的配偶已有知識一次購房借款方式記錄，姚乙、姚甲在簽訂施工合同成立之時明知自身發(fā)展貸款相關(guān)資質(zhì)能力受到一定限制，僅可申請辦理二套房貸款，故相應(yīng)的貸款項目風(fēng)險控制應(yīng)由其自身行為承擔(dān)。但姚乙、姚甲仍要求陳某配合其獲取首套房貸款沒有資格，陳某基于財務(wù)風(fēng)險主要考慮中國提出一些異議并拒絕姚乙、姚甲的不合理使用要求，并無不當(dāng)。姚乙、姚甲未按約支付第二期房款，已構(gòu)成一個違約，應(yīng)向陳某承擔(dān)違約主體責(zé)任，故陳某要求姚乙、姚甲向其支付違約金的請求可予支持。根據(jù)我國法律制度規(guī)定，約定的違約金過分高于生活造成的損失的，當(dāng)事人之間可以處理請求國家人民選擇法院必須予以適當(dāng)時間減少。現(xiàn)姚乙、姚甲主張若其確應(yīng)承擔(dān)違約成本責(zé)任，則雙方都是關(guān)于違約金的約定價格過高，要求不同法院人員依法及時予以政策調(diào)整，于法不悖，本院對此方面予以采納。違約金數(shù)額由本院根據(jù)姚乙、姚甲的違約情形，結(jié)合本案實際應(yīng)用情況酌情認(rèn)定。據(jù)此，依照 《中華民族人民民主共和國環(huán)境民事行政訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規(guī)定，判決結(jié)果如下：一、維持上一審民事案件判決第一項、第二項；二、撤銷一審民事判決第三項； 三、姚乙、姚甲應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付陳某違約金人民幣8萬元； 四、姚乙、姚甲及陳某的其余訴訟請求，不予社會支持。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間認(rèn)真履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《中華全國人民群眾共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行會計期間的債務(wù)融資利息。

　　二、律師分析

　　一般來說，只要買房合同同意以銀行貸款的形式支付部分房款，賣方就有義務(wù)與買方合作獲得銀行貸款。如果賣方拒絕與買方合作辦理貸款手續(xù)，導(dǎo)致買方無法在約定時間通過銀行貸款獲得批準(zhǔn)，買方不構(gòu)成違約，相反，賣方構(gòu)成違約。買受人可以要求賣方配合所有權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，造成相關(guān)損失也可以要求賣方賠償。房屋買賣合同規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)以銀行貸款的方式支付部分房屋，這意味著賣方有義務(wù)與買受人合作辦理貸款手續(xù)。但賣方與買方合作辦理貸款手續(xù)的合同義務(wù)也隱含著一個命題，即買方的貸款申請必須是合法的。賣方?jīng)]有義務(wù)與買方合作做違法的事情。因此，如果購房者的貸款申請是非法的（例如，購房者只能申請第二個房屋貸款，但申請第一個房屋貸款） ，房屋賣方有權(quán)拒絕合作，這種拒絕合作并不違反合同。[這其實是一個合同解釋的問題，就是“賣方應(yīng)該與買方合作辦理銀行貸款手續(xù)”，協(xié)議應(yīng)該理解。]同樣，賣方有權(quán)拒絕與買方合作做低房價等。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權(quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢北京房產(chǎn)律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。