各地實(shí)施的購(gòu)房政策，導(dǎo)致有些人有錢(qián)卻買(mǎi)不到房屋，為了能夠買(mǎi)到房子就會(huì)去借用別人的名字來(lái)買(mǎi)房。但是之后卻會(huì)因房屋產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題而產(chǎn)生了相應(yīng)的爭(zhēng)議，那么，借別人名字買(mǎi)房房子歸誰(shuí)?北京房產(chǎn)糾紛律師為你仔細(xì)講解了解下實(shí)際情況。

　　也許我們讀過(guò)很多專(zhuān)業(yè)的文章和判例，甚至最高人民法院法官的專(zhuān)業(yè)分析，但無(wú)論如何分析法理，無(wú)論其他法院過(guò)去如何裁決，此外，中國(guó)不是一個(gè)判例法國(guó)家。這些非指導(dǎo)性的案例和理論分析對(duì)于遇到類(lèi)似案例的人來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么實(shí)際意義。

　　其實(shí)從2017年8月開(kāi)始，誰(shuí)為了規(guī)避限購(gòu)政策以買(mǎi)房的名義擁有房子，已經(jīng)有了最終答案！

　　2017年8月4日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)金融審判工作的30條意見(jiàn)》（法發(fā)〔2017〕22號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》) ，其中第18條，俗稱(chēng)《金融審裁處條例》第30條，明確規(guī)定：

　　“依法保障我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康教育發(fā)展，防范房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的金融管理風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。高度重視中國(guó)房地產(chǎn)公司市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融債券的影響，依法妥善審理相關(guān)法律案件，有效提高防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融系統(tǒng)穩(wěn)定和金融安全的傳導(dǎo)與沖擊。統(tǒng)一借名買(mǎi)房等規(guī)避?chē)?guó)家房產(chǎn)限購(gòu)政策的合同效力的裁判標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性?！?

　　盡管《意見(jiàn)》第18條沒(méi)有明確規(guī)定這類(lèi)合同的效力，但從“規(guī)避”“返還”等詞語(yǔ)的情感色彩來(lái)看，嚴(yán)格監(jiān)督的傾向是明顯的。事實(shí)上，法院已經(jīng)形成了對(duì)使用假名規(guī)避?chē)?guó)家房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)政策的意見(jiàn)，合同無(wú)效！

　　筆者最近參加了一個(gè)培訓(xùn)講座，一位高院的資深法官談到了借名買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題，再次重申，根據(jù)金融審判第三十條，借名買(mǎi)房規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策的合同無(wú)效！

　　對(duì)此，筆者不再做合同管理是否存在無(wú)效的理論進(jìn)行分析，那么企業(yè)合同無(wú)效后，房子到底歸誰(shuí)？

　　據(jù)信，這也是所有以借來(lái)的名義購(gòu)買(mǎi)房屋的人共同關(guān)心的問(wèn)題。首先，我們需要了解法律如何處理無(wú)效合同的法律后果：

　　《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或者沒(méi)有必要的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所遭受的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。"

　　根據(jù)該條款進(jìn)行規(guī)定，合同無(wú)效后發(fā)生三種不同法律行為后果：

　　一是退還已取得的財(cái)產(chǎn)責(zé)任，如房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，則一方退還購(gòu)買(mǎi)的房屋，另一方退還房屋；

　　二是無(wú)法返還情況下的折價(jià)補(bǔ)償。比如建設(shè)工程違法分包合同中，施工方的實(shí)際履行已經(jīng)固化在建設(shè)工程中，無(wú)法返還，所以會(huì)參照雙方約定的工程款進(jìn)行結(jié)算。

　　第三種是過(guò)錯(cuò)損失責(zé)任，可以與上述兩種法律后果相結(jié)合使用，也可以單獨(dú)適用。

　　因?yàn)榻杳I(mǎi)房涉及兩種法律關(guān)系，一種是投資人（借款人）與名人（借款人）關(guān)于借名買(mǎi)房的內(nèi)部協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“借款協(xié)議”)；二是被借名人（買(mǎi)房人）與賣(mài)房人之間的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。因此，針對(duì)這兩種法律關(guān)系，我們逐一分析：

　1、借名協(xié)議無(wú)效，而房屋買(mǎi)賣(mài)雙方合同可以有效

　　如果貸款協(xié)議無(wú)效，意味著投資者支付由借款人轉(zhuǎn)移的購(gòu)房款，合同無(wú)效后，只能由借款人歸還，雙方形成一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借用名人來(lái)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)代，被認(rèn)為是無(wú)數(shù)借用名人夢(mèng)想看到的結(jié)果。

　　因此，借款協(xié)議無(wú)效，也就意味著真正的出資人將無(wú)法按照預(yù)先的想法取得登記在被借款名人名下的房產(chǎn)。在借款協(xié)議無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情況下，房產(chǎn)將歸被借款名人所有！??！

　　2、貸款協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

　　雖然意見(jiàn)中沒(méi)有明確表示貸款協(xié)議和房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但從某高院資深法官的講課中明確表示，貸款購(gòu)房所涉及的兩種法律關(guān)系無(wú)效。在這種情況下，意味著被借名人與房屋出賣(mài)人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，意味著出賣(mài)人需要返還被借名人的購(gòu)房款，被借名人應(yīng)當(dāng)依法返還房屋。

　　因此，當(dāng)借名協(xié)議及房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)雙方合同均無(wú)效的情況下，也意味著一個(gè)房子我們既不是借名人的，也不是被借名人的，而是要求出賣(mài)人的，系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)可能將中國(guó)恢復(fù)到當(dāng)初的初始學(xué)習(xí)狀態(tài)。

　　當(dāng)然，需要特別說(shuō)明的是：對(duì)于借名買(mǎi)房中涉及的被借名人與房屋出賣(mài)人之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否無(wú)效的問(wèn)題，需要人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定，但是，對(duì)于民事訴訟來(lái)說(shuō)，“不告不理”是基本處理原則，若在沒(méi)有利害關(guān)系人主張被借名人與出賣(mài)人之間《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效的情況下，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》按照有效來(lái)處理，也就意味著在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被確認(rèn)無(wú)效之前，房屋的產(chǎn)權(quán)仍然歸被借名人所有?。?！

　　總而言之，我可以明確地告訴你：

　　借名買(mǎi)房，規(guī)避?chē)?guó)家房地產(chǎn)管理政策，房子肯定不是投資者！

　　借別人名字買(mǎi)房房子屬于誰(shuí)?借別人名字買(mǎi)房之前必須要好好想清楚，最好是能夠簽訂一份協(xié)議，保證購(gòu)買(mǎi)到的房屋不會(huì)與他人爭(zhēng)奪。借別人名字買(mǎi)房的時(shí)候你不清楚相關(guān)的規(guī)定或是內(nèi)容，想要爭(zhēng)取權(quán)益的人可以找北京房產(chǎn)糾紛律師進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。