委托他人管理房屋，每月只收取生活費。北京合同律師以案釋法是租賃合同還是委托合同？

　　基本案情

　　丁某是廣州市白云區某房屋的產權人。2005年3月，丁某與吳某簽署了第一份委托書，約定全權委托吳某代理涉案房屋的所有經營管理。吳某每月支付生活費8000元，日常經營管理中產生的所有費用由吳某承擔。

　　委托期滿后，2009年9月，丁某與吳某簽署了第二份委托書，約定生活費變更為每月1.2萬元，其余營業費用為吳某所有。涉案房屋經營中發生的稅費、經營管理費用，應當在吳某所得費中繳納。

　　第二份委托書期滿后，2014年9月，丁某與吳某簽訂第三份委托書，約定生活費每月變更為3萬元，其余委托事項不變。

　　受委托期間，吳某以其名義將涉案房屋出租給外人，并收取租賃保證金和租金。

　　自2019年6月起，吳某未再向丁某支付生活費，丁某于2019年9月17日發布《解除委托聲明》，解除對吳某的委托。同日，吳某將涉案房屋交給丁某管業。

　　后來，丁某向法院提起訴訟，要求吳某支付2019年6月至2019年9月的租金和逾期支付租金的利息損失。吳某辯稱，該房屋僅受委托管理，其對外簽訂的租賃合同權利義務屬于丁某，即吳某無義務向丁某支付租金，支付租金的義務人為承租人。

　　裁判結果

　　廣州市越秀區人民法院一審判決：吳某向丁某支付3個月共9萬元的租金，并支付逾期租金的利息損失。

　　吳某拒絕接受，提出上訴。

　　廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

　　裁判理由

　　本案當事人沒有簽訂書面合同，只有丁于2005年3月、2009年9月、2014年9月與吳簽訂委托書，明確丁委托吳代理所有管理，丁主張與吳是租賃合同關系，吳主張是付費委托合同關系。在這方面，法院根據整個案件的證據和發現的事實，與吳之間的委托合同關系，實際上是租賃合同關系。原因如下：

　　北京合同律師根據法律有關規定，委托人在委托合同中處理民事行為的后果由委托人承擔。委托人有權干預委托事項，要求受托人報告經營情況。委托人只按約定向受托人支付一定的報酬，經營收入歸委托人所有；在租賃合同中，出租人不干預承租人對租賃物的占有和使用，出租人的租金也不占用承租人。使用租賃物的收入直接相關，出租人只定期收取固定租金或資金回報。

　　本案中，丁某向吳某出具的《委托書》雖然稱丁某全權委托吳某代理涉案房屋的所有經營管理事務，但約定辦理住宅轉店的費用和日常管理中產生的所有費用由吳某承擔，根據吳某在法院審理中的承認，他有權決定涉案房屋的對外租賃事宜，無需向丁某匯報，涉案房屋的租賃收入與丁某的回報無關。無論吳某出租涉案房屋的收入如何，丁某都有權每月收取固定收入。根據聊天記錄，雙方都稱吳某每月固定支付給丁某的費用為租金。基于上述事實，法院裁定丁某與吳某應為租賃合同關系。

　　因此，吳作為承租人，應按約定期限支付租金，自2019年6月起未按時支付租金，應向丁支付拖欠租金和逾期租金利息損失。

　　律師說法

　　如今，由于許多業主沒有經驗、時間和精力來管理自己的財產，他們會把自己的房子交給個人或企業出租和管理。雙方經常簽訂委托經營管理合同或由業主出具委托書。因此，雙方是委托合同還是房屋租賃合同，應嚴格按照雙方的權利義務和法律法規進行綜合判斷。北京合同律師講這實際上會影響租戶的權利。

　　●如果是租賃合同，此時租戶身份為次承租人，如果承租人拖欠租金，出租人行使合同終止權，次承租人將無法正常使用租賃房屋；

　　●如果是委托合同，此時租戶為承租人，其與委托人的房屋租賃合同依法約束出租人，租戶仍可繼續使用房屋。

　　為避免因協議不明確引起的糾紛，業主應與受托人簽訂正式合同，明確約定雙方的權利和義務，租戶在租賃房屋時應審查房屋的產權和出租人的身份。

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》

　　第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收入、承租人支付租金的合同。

　　第七百二十條租賃期間使用租賃物取得收益的，除當事人另有約定的除外。

　　第七百二十一條承租人應當按照約定的期限支付租金。

　　第七百二十二條承租人無正當理由不支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。

　　第九百一十九條委托合同是委托人與受托人約定處理委托人事務的合同。

　　第九百二十六條受托人以自己的名義與第三人簽訂合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人原因不履行對委托人的義務的，受托人應當向委托人披露第三人，因此委托人可以行使受托人對第三人的權利。但第三人與受托人簽訂合同的，除非知道委托人不會簽訂合同。

　　第九百二十七條受托人處理委托事務取得的財產，應當轉讓給委托人。